相続前に知っておきたい不動産の節税対策
2025年11月13日
「相続税がいくらかかるのか不安」
「子どもにスムーズに不動産を引き継ぎたい」
賃貸物件をお持ちのオーナー様にとって、相続対策は“事前準備がすべて”です。
相続が発生してからでは、節税の余地がほとんど残されていません。
今回は、前橋市で賃貸物件を多数管理するリーグル不動産が、相続前に準備しておくべき「3つの節税対策」と、実際の相談事例を交えて解説します。
1. 相続税の仕組みを正しく理解する
まず大切なのは、「相続税は評価額で決まる」という点です。
現金や預金は100％評価されますが、不動産は「相続税評価額」が基準となるため、実際の市場価格よりも低く評価されることが多いのです。
💡相続税評価の基本
【資産の種類】 【評価基準】 【ポイント】
土地 路線価路線価 × 面積 × 補正率 市場価格の約80％前後
建物 固定資産税評価額 市場価格の60〜70％程度
借地・貸家 さらに20〜30％の評価減 賃貸中の物件は評価が下がる
つまり、賃貸経営をしていること自体が“相続対策”になる場合もあります。
リーグル不動産では、物件の収益性だけでなく、「相続評価額の視点」からも資産を見直すご相談をお受けしています。
2. 生前贈与と法人化を上手に活用する
相続税の節税でよく使われるのが、「生前贈与」や「不動産管理会社（法人化）」です。
✅ 生前贈与のポイント
毎年110万円までの贈与は非課税。
複数年かけて計画的に行うことで、相続時の資産総額を徐々に減らすことができます。
ただし、不動産を贈与する際は評価額の算定や登録免許税がかかるため、税理士・司法書士との連携が不可欠です。
リーグル不動産では、提携の専門士業とともに、「贈与しても維持できるか」「税負担が増えないか」などを含めた長期シミュレーションを行っています。
✅ 法人化のメリット
不動産を法人で保有することで、所得税率を抑えたり、経費を柔軟に計上できるケースがあります。
●家族を役員にして所得分散
●修繕費・車両費・通信費などを経費に
●将来的な相続を「株式の承継」に一本化
ただし、法人設立や登記費用、管理の複雑化も伴います。
前橋市のオーナー様でも、1〜2棟経営から法人化を検討される方が増加中です。
3. 物件ごとの「出口戦略」を考えておく
節税だけを目的に対策を進めると、将来的に“負の遺産”となるケースもあります。
たとえば…
●築古アパートを複数保有して修繕費が増える
●兄弟で共有名義になり、売却や再建築が難しくなる
●管理の引き継ぎが不明確でトラブルに
こうした事態を防ぐためには、「どの物件を残すか」「どこで売却・建替えるか」を生前に明確にしておくことが重要です。
リーグル不動産では、
●賃貸経営の現状分析
●将来の修繕計画
●相続時の分配シミュレーション
これらをもとに、“相続後も続く賃貸経営プラン”をオーナー様と共に立てています。
まとめ
相続対策は「早く・計画的に」始めることが最大の節税です。
●相続税は“評価額”で決まる
●生前贈与・法人化を上手に活用
●出口戦略（保有・売却・承継）を明確に
この3つを意識するだけで、
“家族に迷惑をかけない賃貸経営”が実現します。
リーグル不動産では、税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナーと連携し、オーナー様の将来設計をトータルでサポートいたします。
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