相続に強い収益不動産ポートフォリオの作成
2025年11月16日
「相続を考えたとき、どんな不動産を持っていれば良いのか？」
「物件を増やしたいけれど、将来の負担が心配…」
前橋市でも、相続を見据えた“不動産ポートフォリオの見直し”が増えています。
収益不動産は、相続税対策として非常に優秀な資産ですが、組み合わせやバランスを間違えると、相続時に税負担が大きくなったり、分割トラブルの原因にもなります。
今回はリーグル不動産が、「相続に強く、長期で安定する収益不動産の持ち方」をわかりやすくお伝えします。
1. 相続に強い“ポートフォリオ”とは？
結論から言うと、
✔ 家族がスムーズに承継できる
✔ 評価額が適正で
✔ 収益性が安定し
✔ 将来売却できる資産構成
これが“相続に強いポートフォリオ”です。
不動産は種類によって相続税評価が大きく変わります。
2. 相続を考えるうえで押さえるべき不動産の種類
① アパート（木造・鉄骨）
前橋市の相続対策として最も使いやすいのがアパートです。
土地の評価が下がりやすい（貸家建付地評価）
＋
建物の評価が新築時から大幅に下がる
この2つの効果により、相続税の負担を抑えやすいという特徴があります。
② 区分マンション（ワンルームなど）
評価が読みやすいため、分割しやすいのがメリット。
ただし、収益性はエリア・築年数に左右されやすいです。
前橋市では
●中心部は需給良好
●郊外は空室リスクが高い
という差があるため、利回りだけで選ぶのは危険。
③ 土地（更地）
相続税評価は高くなるため、相続対策としては基本的に不向き。
ただし、次の建物計画のために一時的に保有するケースはあります。
④ 自主管理物件（古アパート、空き家）
評価額は低いものの、
●修繕負担
●現金化しづらい
●空室リスク
など、相続後に家族が困りやすいタイプ。
老朽化が進む前に整理・建替え・売却を検討することが重要です。
3. 相続に強いポートフォリオの基本形（3つの型）
✔ 型①【アパート × アパート】
いちばん相続対策の効果が高い組み合わせ。
●評価額が下がる
●安定収益
●分割のしやすさもそこそこ
前橋市では、1LDKまたは2DKの中規模アパート×2棟が最もバランスが良いケースが多いです。
✔ 型②【アパート × 区分マンション】
バランス良く分割しやすい組み合わせ。
●アパート：メイン収益
●区分：分割用・売却しやすい
物件を複数の子どもへ綺麗に分けたい場合に適しています。
✔ 型③【アパート × 現金（預貯金）】
相続トラブルを避けたい家庭ではこの型が強い。
●不動産は1棟だけ
●分割のために現金を厚めに持つ
「不動産は減らしたくないが、揉めたくない」という方に最適。
4. 前橋市の相続事情からみる最適な構成
前橋市は
●土地価格が安定している
●アパート経営が盛ん
●分散しやすい区分が少なめ
という特徴があります。
そのため、“アパート中心型”のポートフォリオが適しているエリアです。
さらに、築20〜30年の中古アパートを再生して長期保有することで、評価額を抑えつつ収益性を確保できます。
5. 相続に強いポートフォリオを作るための実践ステップ
ステップ1：現在の資産を一覧化
●不動産の価値
●修繕履歴
●ローン残高
●家賃収入
●相続税の試算
リーグル不動産では、オーナー様専用の資産分析レポートを作成可能です。
ステップ2：家族構成・相続順位を確認
いつ、誰が、どの資産を引き継ぐのかで最適解が変わります。
ステップ3：増やす物件、整理する物件を決める
以下のような判断基準で進めます。
●収益性の低い築古アパート → 売却・建替え
●修繕費が増える物件 → 再生リノベ
●無理のないローン計画でアパート追加取得
6. まとめ
相続に強い不動産ポートフォリオとは、「ただ不動産を増やす」ことではありません。
✔ 評価が適正
✔ 収益が安定
✔ 家族が承継しやすい
✔ 売却できる出口がある
この4つを満たす構成が理想です。
リーグル不動産では、前橋市の市場特性とオーナー様の家族構成に合わせ、“相続に強いポートフォリオ構築”をサポートしています。
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リーグル不動産
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