相続税対策としての建替え・リノベは有効？
2025年11月20日
― 失敗しない判断基準をリーグル不動産が解説 ―
相続が近づくと、「古くなったアパートを建替えた方が節税につながる？」「リノベで家賃を上げれば相続対策になる？」といったご相談が増えます。
しかし結論から言うと、建替えやリノベは “必ずしも相続税対策になるとは限らない”というのが実務の現実です。
前橋市はエリアごとに需要が大きく違い、節税目的での建替えが逆効果になるケースもあります。
今回は、どんな物件なら建替え・リノベが相続税対策になるのか、逆にどんな物件は避けるべきか？を明確に解説します。
1. なぜ建替え・リノベが“相続税対策”と言われるのか？
主な理由は以下の3つです。
① 建物の相続税評価が下がる
相続税の評価は「固定資産税評価額」を基準に算出されます。
築年数が古いと評価額が下がるため、建替え前後で節税効果が出ることがあります。
② 借入をすることで現金を圧縮できる
建替えではローンを組むことが多く、現金（相続税評価が100%）を借入金に変換できます。
借金は相続税の控除対象なので、結果的に節税効果があります。
③ 収益改善で“納税資金”を作りやすい
建替え・リノベによって家賃が上がれば、相続後の税負担に備える現金を作れます。
しかし、これらは条件が揃った場合に限られるため、「節税目的だけで建替える」は非常に危険です。
2. 建替えが“相続税対策として”有効なケース
リーグル不動産が前橋市で見ている、成功しやすいケースはこちら👇
✔ ① 空室率が高い築30〜40年の木造アパート
前橋市では築古アパートが多く、“修繕しても入居が付かない”状態の物件が増えています。
この場合、建替えで入居需要が回復 → 収益改善 → 節税効果という流れが期待できます。
✔ ② 老朽化で大規模修繕に数百万〜数千万かかる物件
修繕費が膨らむなら、建替えの方が費用対効果が高い場合があります。
✔ ③ 土地が広く、現在より効率の良い建物を建てられる土地
前橋市中心部や大学の近くなど、需要が安定している地域なら建替えは十分効果的です。
土地の利用効率が上がれば、相続税評価の圧縮につながることもあります。
3. リノベが“相続税対策として”有効なケース
✔ ① 構造がしっかりしていて、まだ十分使える物件
鉄骨・RCのしっかりした物件はリノベが有効。
✔ ② 家賃を上げられる間取り・立地
前橋市の一部エリア（城東・元総社・大利根など）は、リノベ需要が強く、家賃UPが期待できます。
✔ ③ 室内の部分リフォームで収益改善が可能
建替えより費用が少ないため、納税資金を準備しやすくなるのがメリットです。
4. 注意！ 相続税対策として “失敗しやすい” ケース
ここが最重要です。
❌ ① 需要が弱いエリアで建替え
前橋市郊外で、
●バス便エリア
●周囲に空室の多いアパートが並んでいる
こういったエリアでは建替えが逆効果になることがあります。
新築にしても入居がつかない → 借金だけ残る
❌ ② 節税だけを目的に建替える
建替えはあくまで “投資判断” です。
投資として成立しないと節税も成立しません。
❌ ③ 建物評価だけを下げたいという理由
新築すると建物評価額は上がるので、建替えは「節税効果がある場合」と「逆効果の場合」があります。
❌ ④ 資産全体の相続計画が整理されていない
建替えによって資産バランスが大きく変わるケースがあります。
遺産分割でもめる原因になることも。
5. 前橋市で“建替えるべき物件と、建替えない方がいい物件”
リーグル不動産では以下を基準に“相続×収益”の両面で判断します。
● 建替えるべき物件
・空室率が20％以上
・修繕費が高騰している
・需要のある立地
・築30年以上の木造アパート
・家賃UPが確実に見込める
● 建替えない方が良い物件
・家賃相場が低い地域
・空室対策がリノベで十分可能
・土地活用プランがまだ未確定
・納税資金が確保できている
・相続後に売却予定がある
建替えの目的が「節税」だけになっていないか「収益改善」につながるかここが判断の分かれ目です。
6. まとめ
建替え・リノベは相続税対策として有効なケースもありますが、“すべての物件に効くわけではありません。”
重要なのは次の3点。
✔ 相続税対策として「節税効果が出るか？」
✔ 投資として「収益改善が見込めるか？」
✔ 前橋市の立地に「将来の需要があるか？」
リーグル不動産では、建替え・リノベの収支シミュレーション、相続税とのバランス、将来の需要予測までを踏まえて“建替えるべきかどうか”を総合判定 いたします。
相続を見据えた物件の活用を検討されているオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
📞 お問い合わせ
リーグル不動産
TEL：027-896-6703
