相続した不動産はそのまま貸す？売却する？
2025年11月22日
最適な判断基準をリーグル不動産が徹底解説
相続で不動産を引き継ぐと、まず悩むのが「貸した方がいいのか？売った方がいいのか？」という選択です。
前橋市でもこの相談は非常に多く、判断を誤ると “年間数十万円の維持費負担” や“売れない不動産を抱える” といったリスクが発生します。
この記事では、リーグル不動産が相続相談で使用している、貸す／売るの正しい判断基準 をわかりやすく解説します。
1. 相続不動産の最初の判断は「貸す or 売る」ではない
まず最初にすべきことは、実はこの2つではありません。
最初の判断は
●「賃貸物件として成り立つ物件か？」です。
次のような物件は“貸す”選択がそもそも難しくなります。
・空室率が高いエリア
・建物が老朽化していて修繕費が高額
・駐車場が少なく競争力が低い
・家賃が近隣相場より大幅に低い
・入居者ニーズが弱い間取り・立地
こうした場合、無理に賃貸に回すと費用＞収入 になり赤字になります。
まずは「賃貸として成立するか？」を査定するのが重要です。
2. 「そのまま貸す」が向いている物件
リーグル不動産の管理経験から、次の条件を満たせば“保有して貸す”メリットが大きいです。
✔① 入居需要が安定しているエリア
前橋駅周辺、元総社、大友、文京町など
大学・企業・商業エリアは需要が強いのが特徴。
✔② 軽微なリフォームで入居が取れる
・クロス張替え
・床クッションフロア
・設備の部分交換
これだけで家賃が上がる物件は貸す方が有利。
✔③ 駐車場付き・間取りが現行ニーズに合っている
前橋市は「車社会」。
駐車場があるだけで入居確率が上がります。
✔④ 資産としての“評価圧縮”が期待できる
不動産は相続税評価が低いため、現金より税負担が軽くなる場合があります。
3. 「売却した方が良い」物件の特徴
次のような物件は“貸すより売る”方が合理的です。
✔① 空室率が高く競争力の弱いエリア
前橋市郊外、バス便のみの地域、供給過多のゾーンなど。
賃貸需要が弱く、家賃を下げても入居が難しいエリアは要注意。
✔② 大規模修繕が必要で初期投資が高額
・外壁塗装
・屋根防水
・配管交換
など数百万〜数千万の修繕費が必要なケース。
✔③ 相続人同士で共有すると揉めるケース
・兄弟で分割できない
・利益配分が複雑
・誰が管理するか決められない
共有はトラブルの元なので「現金化して分けた方が良い不動産」 も多いです。
✔④ 将来的に空き家化する可能性が高い
空き家は固定資産税・管理・草刈りなど負担だけが増えます。
早期売却で資産価値を守る方が安全です。
4. 「貸す or 売る」で変わる“税金の違い”
相続後の不動産活用は、税金面での違いも非常に大きいです。
●貸す場合
・固定資産税
・都市計画税
・所得税（家賃収入）
・相続税は減る可能性（評価圧縮）
●売却する場合
・譲渡所得税
・相続時の特例適用が可能
・空き家の場合「3000万円特別控除」の可能性あり
※前橋市は空き家化が増えているため、この特例が非常に使われやすい地域でもあります。
5. 前橋市での判断基準（リーグル不動産の査定基準）
リーグル不動産では次の5項目で“貸す or 売る”の最善策を判定します。
✔① エリアの賃貸需要
（大学・企業・駅近の需要は強い）
✔② 建物の状態と修繕費
（修繕見積りを出し、投資価値を比較）
✔③ 家賃相場・利回り
（収益性が保てるか）
✔④ 家族構成・相続人の意向
（トラブル防止のため重要）
✔⑤ 相続税の影響
（貸すと評価がどう変わるかを試算）
6. まとめ：賃貸か売却かは“物件の力”で決まる
相続した不動産は「貸す」か「売る」かは物件ごとに正解が違うため、専門的な査定が必須です。
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