相続税対策として賃貸経営は効果がある？
2025年11月24日
メリット・注意点をリーグル不動産が徹底解説
相続対策として「賃貸アパートを建てる」という話を耳にしたことがあるオーナー様も多いはずです。
しかし、本当に賃貸経営は相続税対策として有効なのか？どんな物件でも効果が出るのか？
前橋市では、税負担軽減に成功したケースもあれば、逆に“建てて失敗した”という相談も増えています。
この記事では、賃貸経営の相続税対策としての効果・注意点・成功するポイントを分かりやすく解説します。
1. 賃貸経営が相続税対策と言われる理由
賃貸物件を所有すると、不動産の評価額が「実勢価格よりも低く」算出されます。
具体的には…
① 土地の評価が「貸家建付地」として下がる
自宅や更地に比べ、賃貸物件が建っている土地の相続税評価は15〜20％下がるのが一般的。
② 建物の評価が「固定資産税評価」で計算される
建物は市場価格より安い固定資産税評価が基準。
→ 結果として相続税評価が半分程度になることも。
③ 家賃収入で資産を“現金より小さく見せられる”
現金のまま保有すると100％評価されますが、不動産化すれば評価圧縮が可能。
結論
賃貸経営は相続税対策として非常に有効。
ただし “すべての物件が有効” とは限らない。
ここがポイントです。
2. 前橋市で賃貸経営が相続税対策として効果的なケース
リーグル不動産の管理経験から言える“成功しているパターン” は以下です。
① 賃貸需要の強いエリアに建てた場合
前橋駅周辺・元総社町・新前橋エリアは、企業・大学・交通利便性により需要が安定。
② コンパクト物件（1LDK・2LDK）が人気
単身・カップルの需要が強い前橋市では“無理のない規模” の物件が堅調。
③ 建築費と家賃収入のバランスが良い
建築ありきではなく、必ず「利回り」を重視して計画しているケース。
④ 資産承継の方向性が家族でまとまっている
「誰に継がせるか」が決まっていると管理もスムーズ。
3. 賃貸経営を相続税対策として“やらない方が良い”ケース
ここを知らずに建築してしまうと失敗します。
❌① 空室率が高いエリアでの新築計画
前橋市はエリアごとに賃貸需要の差が大きい地域です。
需要の弱い立地ではリスクが高い。
❌② 建築費が高く、家賃設定が合わない
ローン返済 ＞ 家賃収入になる計画は危険。
❌③ 相続人が多く、共有リスクが高い
賃貸経営を共有で始めるのは最も危ないパターン。
相続後に必ず揉めます。
❌④ 高齢でアパートローンを組むケース
ローン名義や今後の管理体制が曖昧だと危険。
4. 賃貸経営を始める前に必ず確認すべきポイント
成功しているオーナーは例外なく、次の5項目をクリアしています。
① エリアの賃貸需要（空室率）
→ リーグル不動産が最新データで診断可
② 想定家賃と返済額のバランス
→ 「返済比率30〜40％以内」が理想
③ 修繕費・管理費を含む実質利回り
→ 表面利回りでは判断NG
④ 相続人が賃貸経営を継続できるか
→ 管理会社に任せる体制かどうか
⑤ 相続税試算
→ 税理士と連携して評価圧縮効果を数値化
5. まとめ：賃貸経営は“計画すれば最強の相続税対策”
賃貸経営は確かに相続税対策として有効です。
しかし、建てれば良いわけではないというのが現実。
🔑 今日のポイント
●不動産化すると評価額が下がり、相続税が軽減
●需要の強いエリアの物件は効果が高い
●共有名義はNG
●家賃・返済・利回りのバランスが重要
●相続人の管理体制までセットで考える必要あり
