相続不動産を共有名義にするリスクと解決策
2025年11月27日
兄弟・親族トラブルを防ぎ、資産を守るために知っておくべきポイント
相続した不動産を、「兄弟みんなで共有名義にしておけば平等だろう」と考える方は少なくありません。
しかし、リーグル不動産が前橋市で数多く見てきたケースでは、共有名義は相続トラブルの最も大きな原因です。
この記事では、共有名義で起こる問題と、失敗しないための解決策をわかりやすく解説します。
1. 共有名義で起こりがちな4つの大きなリスク
❌① 売却や賃貸の意思決定が進まない
不動産は共有者全員の同意が必要です。
●売却したい人
●売りたくない人
●何も意見を出さない人
ひとりでも反対すると売れません。
結果として、老朽化・空き家化・資産価値低下につながります。
❌② 管理・修繕費の分担でもめる
共有名義は費用分担で最もトラブルが発生します。
●固定資産税を払わない人
●修繕費を出したくない人
●賃貸収入だけ欲しい人
このような不公平が出やすく、関係が悪化して話し合いが止まるケースも多々あります。
❌③ 空き家のまま放置されやすい
共有名義は決断が遅れるため、結果として空き家化することが非常に多いです。
空き家化は、
●雑草
●雨漏り
●近隣苦情
●固定資産税の負担増
などリスクが増大します。
❌④ 相続が二代目に移ると“人数倍増でカオス化”
共有者に万が一のことがあると、その子どもに権利が移り、共有者が雪だるま式に増えます。
例：
父 → 子3人（共有）
子の一人が他界 → その配偶者＋子ども2人に権利が移る
結果、売却に10人以上の同意が必要というケースも珍しくありません。
2. 共有名義になってしまう“3つの典型パターン”
リーグル不動産でよくある相談は次の通りです。
【パターン1】とりあえず「平等に分けよう」と共有にした
→ 将来のことを考えていない典型例。
【パターン2】遺言書がなく、遺産分割協議で揉めた
→ 合意できず、とりあえず共有にしてしまう。
【パターン3】親族間で話し合いが進まず時間切れ
→ 特例や手続きの期限も過ぎがち。
3. 共有名義を避けるための“正解の選択肢”
① 「単独名義」へ集約する（最も確実）
兄弟のうち誰か一人の名義にし、他の人へは 代償金（話し合いで決める補償金）を支払う方法。
これが最もトラブルが少なく、管理もしやすい形です。
② 不動産を売却して“現金で分ける”
売却して現金化すれば、全員が公平な形で分配できます。
前橋市では特に、築古物件や空き家の場合この方法が合理的です。
③ 賃貸に出して収益を分ける（管理会社必須）
賃貸収入で分ける方法もありますが、管理会社が入っていないと必ず揉めます。
リーグル不動産では、収支報告・修繕調整・トラブル対応まで一括管理できます。
④ 共有者同士の契約書（覚書）を作成する
どうしても共有にする場合は、
●売却の条件
●費用分担
●相続が次の代に移る場合の扱い
●管理者を誰にするか
●賃貸収入の配分
を文書にすることが不可欠です。
4. すでに共有状態の不動産の“解決策”
【解決策①】共有者の意向を聞いて「分配案」を作成
リーグル不動産が仲介し、全員の意向を整理します。
【解決策②】物件の価値を査定
●売った場合の価格
●賃貸した場合の収益
●保有した場合の維持コスト
を数値化して資料にします。
【解決策③】最適な選択肢を提示
●単独名義化
●売却
●賃貸運用
●共有契約書作成
など、状況に合わせて提案。
【解決策④】共有者への説得・調整
家族間で言いにくいことも、第三者の専門家が入ることでスムーズに進みます。
5. まとめ：共有名義は“最初に避ける”のが最も重要
❌ 共有名義はトラブルの原因
❌ 意思決定が止まり、空き家化しやすい
❌ 次世代に移ると権利者が増えて解決困難
✔ 責任者が一人の「単独名義」が最も安全
✔ 売却して現金分配も有効
✔ やむを得ず共有する場合は契約書が必須
