<<原状回復トラブルを防ぐための実践ガイド>>群馬県前橋市近郊の賃貸管理・賃貸仲介・売買仲介ならリーグル！

公開日：2025年11月08日

【この記事の目的】

賃貸オーナーにとって、退去時の「原状回復トラブル」は避けて通れない問題です。
修繕費の負担をめぐる入居者との争いは、信頼関係を壊し、再募集にも影響します。
この記事では、群馬県前橋市の賃貸市場を踏まえながら、トラブルを未然に防ぐ実践的な対策を解説します。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（2024年改訂版）」によると、賃貸トラブルの約35％が退去時の修繕費負担に関係しています。
前橋市でも、入居者層の多様化（単身者・学生・転勤者など）により、トラブルが年々増加しています。

主な原因は次の3つです。

 

負担範囲の認識違い
　→ 入居者は「敷金で全部まかなわれる」と思っているケースが多い。

入居時の状態記録が不十分
　→ 写真やチェックリストがなく、退去時に「ここは最初から傷があった」と主張されやすい。

修繕費の算定根拠が曖昧
　→ 明細のない一括見積りは、「高すぎる」とトラブルになりやすい。

原状回復の基本は、「借主が故意・過失・通常使用を超える損耗をした場合のみ負担」です。
一方、経年劣化や通常使用による消耗はオーナー負担。

 

●経年劣化（日焼け・壁紙の黄ばみ）【負担者】オーナー　例：通常使用による自然な劣化

●故意・過失による破損　　　　　　【負担者】入居者　　例：タバコのヤニ、ペットの爪傷、飲みこぼしシミなど

●設備の寿命による交換　　　　　　【負担者】オーナー　例：給湯器・エアコンなど耐用年数超過

 

これらの基準を入居前に書面で明示することが、トラブル防止の第一歩です。

実務的に最も効果的なのが、入居時の写真・動画記録＋チェックリストの作成です。
前橋市内の管理会社では、入居立会時にスマートフォンで室内を撮影し、クラウドに保管するケースが増えています。

特に以下のポイントを撮影しておくと安心です。

 

●壁・床・天井・ドア・窓の状態

●設備（エアコン・コンロ・照明・換気扇など）の作動確認

●水回り（キッチン・浴室・トイレ）の汚れ・傷

 

写真は退去時に同じアングルで比較できるようにしておくのがコツ。
記録を残すことで、「もともとの傷か」「入居後の損傷か」を客観的に判断できます。

退去後の修繕費を請求する際には、根拠と透明性が重要です。

 

●明細書には「修繕箇所・内容・単価・面積・経年補正」を明示

●見積りは複数業者に依頼して適正価格を把握

●ガイドラインに基づいた「経過年数補正」を適用（例：壁紙6年で1/6負担）

 

また、退去立会い時には入居者に見積書を提示し、その場でサインをもらうことで後日の紛争を防げます。

⒈ 入居契約時に「原状回復ガイドライン」を説明

⒉ 入居時の状態を写真・動画で保存

⒊ 退去時にオーナー・管理会社・入居者で立会い確認

⒋ 修繕見積りは明細・根拠付きで提示

⒌ 過失部分のみを請求し、経年劣化はオーナー負担に明確化

これを徹底することで、退去後の不信感を最小限に抑えられます。

前橋市では築20年以上の物件が全体の約48％を占め（前橋市住宅白書 2024）、老朽化による修繕項目が多く発生します。
そのため、地域密着型の管理会社と連携して現場対応を早く・明確に行うことが重要です。

地元業者は修繕費の相場や適正価格を把握しており、「見積もりが高い」といった不満を抑えやすい傾向にあります。
また、入居者が地元出身であることも多いため、顔の見える対応が信頼関係の構築につながります。

原状回復トラブルは、ほとんどが「説明不足」と「証拠不足」から生まれます。

 

●ガイドラインに基づくルールの明示

●写真・動画による状態記録

●明確な修繕明細

 

この3点を徹底するだけで、退去時の揉め事の多くは防げます。

前橋市のオーナー様にとっては、地元に根ざした管理会社と連携し、“透明でフェアな原状回復”を実践することが長期安定経営の第一歩です。