築古アパートを“満室”に変えた改善事例
公開日：2025年11月24日
設備改善・募集戦略・管理見直しで復活させた実例紹介
📉 前橋市に多い「空室が埋まらない築古アパート」の典型例
前橋市は築20〜30年のアパートが非常に多いエリアで、
●設備が古い
●部屋が暗い
●競合に新築・築浅が多い
●駐車場が使いづらい
といった理由から、“長期空室が固定化しやすい” のが特徴です。
今回紹介するのは、空室4室 → 3ヶ月で満室 に改善した実例です。
📝 【実例紹介】前橋市・築28年 木造アパート
◆ 物件概要
・2DK × 6世帯
・家賃：53,000〜55,000円
・駐車場：1台付き
・築28年
・空室：4室（半年以上）
・エリア：前橋市上小出町
◆ 空室が多かった主な原因
調査すると、以下が判明👇
⒈ 洗濯機置き場が外にある（最大のマイナス）
⒉ 設備が古い（エアコン・照明・インターホン）
⒊ 部屋が暗く、写真映えしない
⒋ 募集家賃が競合より1,000〜2,000円高い
⒌ 募集図面が古い、写真も以前のまま
➡ “物件の魅力が伝わっていない状態”が最大の原因。
🔧 【STEP1】設備改善（低コスト × 高効果）
① 洗濯機置き場の室内移設
費用：約65,000円（1部屋）
→ 単身・カップルの反応が劇的に改善
前橋市では
“外置き”＝即候補外になるレベルで不人気。
費用はかかるが最優先。
② エアコン交換（古い冷媒R22）
費用：55,000円
→ 故障リスクが減り、募集の反響も上昇
③ 玄関照明をLED＋人感センサーへ
費用：7,000円
→ 夜の印象が明るくなり安心感UP
④ TVモニターホン設置
費用：15,000円
→ 女性の問い合わせが増える
【合計費用】
約14万円（1室）
→ “空室対策としては最も費用対効果が高いライン”
🎨 【STEP2】見た目改善（写真映え × 内見率UP）
① アクセントクロスを1面だけ施工
費用：8,000〜12,000円
→ 賃貸検索サイトで目立ち、反響1.5倍に
② キッチン扉シート貼り
費用：12,000円
→ 築古感を一気に解消する“最強改善”
③ 共用部のクリーニング＋雑草除去
費用：業者7,000円 or DIY
→ 写真の第一印象が大きく改善
📸 【STEP3】募集戦略を完全刷新
① 募集写真をプロレベルで撮影
・広角レンズ
・日中の明るい時間
・スマホ縦写真ではなく一眼系
→ 内見数が2倍に増加
② 競合家賃より“500円だけ”低く設定
「値下げではなく適正化」
周辺同タイプ：53,000〜55,000円
設定家賃：52,500〜54,500円
➡ 少しだけ低いと反響が増え、
結果的に満室率が上がり実質収益も改善。
③ ターゲットを“社会人単身”に変更
チラシの訴求も変更：
・Wi-Fi無料
・TVモニターホン
・洗濯機室内
・コンビニ5分
・駐車場付
→ 反響が学生ではなく社会人中心に変化。
（夜の騒音リスクが減るメリットもあり）
🔧 【STEP4】管理改善（クレーム予防で長期入居へ）
・ゴミ置場のルール掲示を更新
・駐車場ラインを引き直し
・入居前説明を強化（騒音・ゴミ・駐車ルール）
➡ トラブルが激減 → 長期入居につながる
🏆 【結果】空室4部屋 → 3ヶ月で“満室”に！
◆ Before
・空室4部屋（半年以上）
・反響：月1〜2件
・内見 → 成約率が低い
・設備が古く見た目も弱い
◆ After
・3ヶ月で満室に改善！
・反響：月12件（6倍）
・家賃は500〜1,000円ダウンしたが、
年間収益は＋21万円改善（空室ゼロ効果）
💡 今回の成功ポイントまとめ
✔ 洗濯機置き場を室内に変えた
✔ 見える部分の改善で“写真映え”が大幅UP（アクセントクロス・キッチンシート）
✔ 家賃はほんの少しだけ適正化（値下げではなく戦略値付け）
✔ ターゲットを明確化し、訴求内容を最適化
✔ 管理のルール整備で長期入居につながる土台作り
🔚 築古だから空室が続く…ではない
今回の事例のように、築古でも、“改善ポイントを絞れば”たった数ヶ月で満室にできます。
前橋市は築古アパートが多い分、改善効果がとても出やすいエリアでもあります。
