<<収益低下したアパートを黒字化した戦略>>群馬県前橋市近郊の賃貸管理・賃貸仲介・売買仲介ならリーグル！

公開日：2025年11月27日

空室改善・運営見直し・コスト削減で利益を取り戻した実例

前橋市は築古アパートが多く、以下の理由で収益が低下しやすいエリアです。

●長期空室

●家賃下落に追いつかない古い設備

●修繕費の突発コスト増

●駐車場の管理不備

●そもそも「運営が最適化されていない」

今回取り上げるのは、年間収支 -27万円 → +56万円へ黒字化した成功事例です。

■ 物件概要

・間取り：2DK × 10戸

・家賃：47,000〜50,000円

・築年数：30年

・入居率：70%（3戸が空室）

・年間収支：▲27万円（赤字）

調査で判明した問題点は次の通り：

◆ 問題①：空室3戸が“半年以上”埋まっていない

●設備が古く写真映えしない

●競合に比べて魅力が弱い

●家賃設定だけ下げても反応が少ない

◆ 問題②：水回りトラブルが多く修繕費が高い

●築古特有のキッチン・給湯器交換

●1年で約38万円の修繕費
→ 収益圧迫の大きな原因

◆ 問題③：管理状態が悪くイメージが低い

●駐車場ライン消え

●共用廊下の清掃頻度低い

●ゴミ置場が荒れやすい

◆ 問題④：家賃設定が競合と合っていない

●“安ければ入る”というわけではない

●反応が取れない家賃は適正ではない

これらを踏まえて、収益改善のための4つのステップを実行しました。

① アクセントクロス＋LED照明交換

費用：1部屋 18,000円
→ 写真映えが劇的に改善
→ 問い合わせ数2.2倍へ

② キッチン扉のシート施工

費用：12,000円
→ “築30年感”が大幅に減る“効果最強”の改善

③ TVモニターホンを設置

費用：14,000円
→ 女性・新婚層からの反響増

▶ 【結果】

空室3戸 → 1ヶ月半で満室化
収入増：年間 +162,000円

① 家賃を“1,000〜2,000円だけ”適正化

周辺家賃（同サイズ）：48,000円前後
→ 設定家賃：47,000〜49,000円

「値下げ」ではなく「競争力の調整」。
結果的に空室期間が短くなり、実質収益はむしろ上がる。

② 募集ターゲットの変更

従来：ファミリー

改善後：新婚・社会人カップル

理由
→ 2DKは単身カップル市場と相性が良い（特に前橋市）。

① 水回り設備を“予防交換”へ切り替え

給湯器（20年以上）→ 新品へ交換
費用：95,000円（10万円以下の格安モデル）

→ 故障が激減し、
修繕コスト年間 -10万円

② 清掃を月2回 → 月1回に見直し

（監視カメラ導入で不法投棄が減ったため）

費用：月6,000円削減
年間 -72,000円

③ 長期契約していた除草業者の見直し

年1回 → 年2回のスケジュール変更
（自主管理＋スポット清掃併用）

費用削減：年間 -32,000円

① 駐車場のライン引き直し

費用：1台3,000円 × 10戸＝30,000円
→ 区画の曖昧さが解消されトラブルゼロ

② ゴミ置場の改善＋掲示物の刷新

写真付きの分別ルールに変更
→ 清潔状態を維持しやすくなり、入居者満足度UP

③ 夜間の照明強化（共用灯LED化）

費用：12,000円
→ 第一印象改善 → 空室対策にも波及

◆ Before

・空室3戸（半年以上）

・年間収支 ▲27万円

・修繕費が高い

・管理状態が悪く印象が弱い

◆ After

・1ヶ月半で満室化

・家賃調整で入退去サイクルが改善

・水回りトラブル激減 → 修繕費 -10万円

・管理状態改善で入居者の質が安定

・年間収支 +56万円（黒字化）

✔ 空室対策は「低コスト改修」に集中

→ アクセントクロス・照明・キッチンシートが最強の組み合わせ

✔ 大幅値下げはしない

→ “500〜2,000円の調整”で競争力は大きく変わる

✔ 修繕を「予防型」へ切り替える

→ 給湯器・水回りは故障前に交換するとコストが下がる

✔ 管理状態の改善が入居者の質に直結

→ 共用部の印象が物件価値を決める

前橋市は築古アパートが多い分、改善余地が大きく、収益改善がしやすいエリアです。

今回の事例のように、
・低コストの改善
・適正家賃
・予防修繕
・管理強化
を組み合わせれば、“赤字物件でも黒字化” は十分実現できます。