<<売却寸前だった物件が価値を上げたケース>>群馬県前橋市近郊の賃貸管理・賃貸仲介・売買仲介ならリーグル！

公開日：2025年11月28日

前橋市で実際にあったV字回復ストーリー

所在地：前橋市エリア
築年数：32年
間取り：1K × 12戸
入居率：41%（7戸空室）
表面利回り：5.1%（実質は赤字）
年間収支：▲45万円
オーナー状況：売却検討中（仲介査定は2,850万円）

現地調査と市場調査を行うと、次の問題が浮き彫りに。

① 共用部の印象が非常に悪い

●廊下が薄暗い

●外壁の色褪せ

●駐車場ライン消え

●ゴミ置場が荒れ放題
→ 入居者が定着しない最大の原因

② 室内が「古さだけが強調される状態」

●昭和感のあるキッチン・床

●コンセントが少ない

●収納が狭い
→ 1K市場の競合に比べて魅力が弱い

③ 家賃設定が“場当たり的”

満室にしたくて下げ続けた結果
→ バラバラの家賃で収益構造が崩壊

④ 修繕の後回しが積み重なり負のスパイラル

●水漏れの放置

●エアコン故障

●換気扇不良
→ 入居者の離脱 → 空室増 → 収益悪化

【外観・共用部の“見た目改善”が最優先】

見た目＝第一印象＝空室率に直結するため、最もコスパの高い共用部改善からスタート。

● 外壁をライトグレーに塗装（アクセントをダークカラー）

費用：128万円
→ 新築風の清潔感が出る

● 共用灯を全LED化

費用：2万円
→ 夜の印象が劇的に改善

● 駐車場ライン引き直し

費用：3.5万円
→ 来客者の印象も向上

【結果】

現地案内時の反応が大幅に改善。
「古さ」より「清潔さ」が上回り、好印象に転換。

【空室5戸を“低コスト・高効果”でリフォーム】

● 床：クッションフロアを木目調へ

費用：23,000円／室
→ 古さが一気に消える

● キッチン扉のダイノック貼り

費用：14,000円
→ コスパ最強の印象改善

● TVモニターホン設置

費用：15,000円
→ 女性・単身層の反響が増加

● エアコンを中古再生品に交換（保証付き）

費用：29,000円
→ 必要設備を抑えたコストで整える

【結果】

→ 5戸のリフォーム後 1ヶ月以内に4戸成約
→ 家賃は「下げるどころか」 +2,000円UPで募集に成功

【収益構造を“黒字体質”に再設計】

● 家賃を階層別に整理して統一

旧：39,000〜44,000円（バラバラ）
新：2階角部屋：45,000円

　　2階：44,000円

　　1階：42,000円

→ ターゲット（単身社会人）に刺さる設計へ

● 修繕を予防型に変更

給湯器 → 同時期交換

換気扇 → 全部新品へ
→ 故障対応が激減／入居者満足度UP

● 清掃頻度の最適化

月2 → 月1（巡回カメラ導入でトラブル減）
→ 年間 -6万円の削減

【結果】

年間収支
▲45万円 → +62万円 黒字化へ

仲介査定：
2,850万円 → 3,480万円（+630万円の価値向上）

売却するどころか、「あと5年は保有したい」という状態に変化。

✔ 外観の改善が最も高い費用対効果

→ 前橋市は“古い外観＝安い物件”と見られがち
→ 清潔感が出るだけで反響が爆増

✔ 室内は“コスパの良いポイントリフォーム”に集中

→ 床×キッチン×照明だけで印象が激変

✔ 家賃を「下げる」から「整える」へ

→ バラつきを統一すると安定収益に変わる

✔ 入居者が安心できる環境づくり

→ ゴミ置き場・共用灯・巡回が入居者の質を上げる

【結論】

売却しかないと思われた物件でも、再生次第で価値は“数百万円単位”で動く。

前橋市は築古物件が多い分、こうした“再生の伸びしろ”が大きいエリアです。